不動産契約の流れ(売買契約)

売買契約

売買契約の流れ

※目安となる時期は、契約内容によって異なります。

1.有馬ホームへご来店

  • 前もって当社に連絡を入れ、ご希望の場所、間取り、予算等をお知らせ下されば、来店時までに多くの物件資料を収集でき、スムーズに物件をご紹介出来ます。
  • ご来店時間は、午後1時頃が良いでしょう。案内の際に日当たりや室内の明るさ等も確認できます。
  • 案内日(事前連絡後来店日)は、なるべく家族全員が揃う日、又はなるべく多く揃う日にするといいです。家族皆さんの意見が互いに参考になります。

2.物件資料を何件か見て良い物件を選ぶ

  • ご希望を全てクリア出来る物件は少ないので、優先順位を決めて選択すると良いでしょう(間取り・値段・地域等の条件を自分なりに整理しておく)
  • 特に場所(地域)に関しては、路線や環境によって、思いがけない好物件に出会う場合がありますので視野を広くもって資料を見て下さい。

3.物件を見に行く

  • 日当たり等の為、晴れの日は無論ですが、逆に雨の日にも見ておくと良いでしょう。水捌け、排水、雨漏等の状況が判ります。
  • 近隣の方に、その物件の場所に関して、日常生活で不便と感じる事などを伺ってみるのも良いでしょう。
  • 家が傾いていないか、襖・引戸等を開閉してみましょう。
  • 家の土台、外壁、内壁などにクラック(ひび)がないかよく見ましょう。
  • 天井に雨漏りの染みが無いかを見ましょう。
  • 昼間と夜とでは状況が変わるので、夜も1度はみておいた方がいいでしょう。

いろいろ物件を見て、しっかり考えた後、「この物件に決めた!!」と思ったら次の段階にいきます。

いい物件は、人気もあり弊社以外のお客様に申込みを入れられる場合もありますので、頃合いが難しいですが、気に入った物件には慎重かつ迅速に申込みをしましょう。

4.良い物件が有れば買付証明書を書く(申込み)

  • 物件価格を安く売主に交渉する時に書面を出すことが多い。
  • 買主が売主に意思表示をする書面であり、契約書では無い。
  • 買付証明書を売主に一番先に出す事により一番の交渉権を得ることが出来る(基本は契約及び手付金を入金後、優先順位が確定する)。

5.物件の重要事項説明を受ける重要ポイント

前面道路
前面道路は私道か公道か。私道の場合再建築出来る建築基準に基づく道かどうか。再建築出来ない場合は買わない方が良いでしょう。また私道の場合、上下水道・ガス等の引き込みに私道所有者の許可がいります。前面道路の幅員が4m未満の場合、再建築時に後退して家を建築する事になるので、私道として負担することになります(建築面積が減ります)。
境界
隣地との境界は明確になっているか。境界が曖昧な物件も多いので注意する。
建物
建ぺい率、容積率は超過していないか。超過していると、再建築時同じ大きさの家は建てられません。
都市計画
当該物件が計画道路等、都市計画区域に入っていないか。都市計画区域に入っていると、将来立退きをしなければならなくなる事があります。

6.物件の売買契約をする

  • 売主と登記名義人が一致しているか。異なる場合は売主と登記名義人の関係を売買契約書等で詳細に調べる。
  • 売主と事務所等で立ち合いにより契約を行う。
  • 契約時には、売買価格の一割程度の手付金と印鑑が必要になります。
  • 給排水設備に異常がないか、雨漏り・白蟻の被害等が無いか売り主に確認しましょう。
  • 売主が瑕疵担保責任を負うか負わないか。負わない場合、物件に雨漏り等異常があっても買主が修理しなければならないので注意が必要です。中古物件の場合は、瑕疵担保責任を売り主が負わない場合が多いので、売買成立後、修理の内容を事前に確認しておく。

7.住宅ローンの申込をする

住宅ローンの手続は有馬ホーム㈱にて代行します。その際、下記の書類が必要となります。

銀行が用意する物
  • 住宅ローン申込書
  • 団体信用生命保険申込書
  • 個人情報利用に関する同意書
有馬ホーム㈱が用意する物
  • 売買契約書のコピー
  • 重要事項説明書のコピー
  • 土地、建物登記簿謄本
  • 土地の公図、地積測量図
  • 建物図面
  • 販売図面
  • 付近の住宅地図
買主様が用意する物
  • 印鑑証明:3通(市役所)
  • 住民票(入居者全員分):3通(市役所)
  • 所得証明(最新分):1通(市役所)
  • 源泉徴収票(最新分):1通(勤務先)
  • 健康保険証のコピー:1通
  • 運転免許証のコピー:1通
  • 実印
  • 銀行に融資の申込をしてから約1~2週間で結果が出る。
  • 融資承認が出たら、買主様本人が銀行へ行き、銀行員より説明を受け、金銭貸借の契約をする(本人でなければ契約出来ず、金銭も貸与されない)。

8.売買契約の決済(銀行で売買物件の残代金を払う)

この時買主は下記の費用を払うことになります。

  • 売買物件の残金(売主へ)
  • 保証料(保証会社へ)
  • 仲介手数料(仲介業者へ)
  • 固定資産税:日割分(売主へ)
  • 登記費用(司法書士へ)
  • 都市計画税:日割分(売主へ)
  • 火災保険料(保険会社へ)
  • 印紙(税金)
この時買主が用意する物
  • 住宅ローン以外の現金(全額ローンの時は不要)
  • 銀行通帳
  • 実印
  • 銀行通帳印
  • 印鑑証明:1通
  • 運転免許証他(身分証明書)
  • 住民票(本人分):1通
この時売主が用意する物
  • 権利書
  • 領収書
  • 実印
  • 運転免許証 他(身分証明書)
  • 印鑑証明(名義人分)
  • 住民票(名義人分)
  • 銀行へ売主・買主・司法書士・仲介業者が集まる。
  • 買主が売主に物件代金を支払い所有権が売主より買主に移転する。
  • 売主から鍵を貰う。

9.引越をする

  • 引越しする前にする事。
  • 内装工事等をする場合は引越前に。
  • 用心の為、鍵は交換しましょう。
  • 水道・電気・ガスの開栓を行う(ガスの開栓はガス会社と立ち合いで行う)。
  • 自治会長等近所の人に挨拶に行く。
  • 雨漏り、白蟻の被害、給排水設備の異常等を発見したら速やかに仲介業者に伝える。
  • 決済後約3ヶ月後に府税事務所より不動産取得税の納付書が来る。