不動産契約の流れ(賃貸契約)

賃貸契約

賃貸契約の流れ

1.引っ越し時期の設定

まず、いつ頃に入居したいかを設定します。目安としては、入居希望日の約1~2ヶ月前にご来店頂くことが一番です。お部屋探しは早すぎず、遅すぎずが良いでしょう。

2.希望物件の設定

希望の物件を設定するのに、3大要素があります。

  1. 賃料の設定(ある程度具体的に決めておく)
  2. 希望の間取り(必ずほしい設備の1~3位を決めておく)
  3. 場所の設定(希望地域のエリアをしぼっておく)

以上の3つの要素に優先順位をつけると探しやすくなるものです。

3.有馬ホームにアポイントメント(連絡)

希望物件の設定が大筋決まったら、有馬ホームに電話かメールをします。事前に希望の条件を伝えることにより、ご来店された時にスムーズにお部屋探しが進みます。

4.有馬ホームに来店(案内)

いよいよ、お部屋を見に行きます。この際に2~4件位の物件を見ることがベターでしょう。少なすぎず、多すぎない物件を見ることがポイントです。下見時には、メモしたり、メジャー、デジカメ等持参することをお奨めします。周りの環境等を知ることも良いことです。

※今、使用されている電化製品等の寸法等も事前に調べておくと、引越後、お部屋に入るかどうかの検討材料となります。

5.入居申込み&重要事項説明書

お部屋の案内が終わり、希望のお部屋がみつかると、まず【入居申込書】を記入して頂きます。

入居申込書

家主さん・管理会社さんが、お客様の審査をするための書類です。ですから、なるべく詳しく丁寧に書いた方が審査に好印象です。

記載内容は現住所・氏名・生年月日・勤務先・年収等があります。連帯保証人欄も同様ですので(連帯保証人は原則として身内の方が望ましい)事前に保証人の勤務先等の情報を聞いておくとスムーズに記入できます。

入居申込書に記入が終わりましたら、契約内容確認のために【重要事項説明書】を行います。その際、お部屋止め料として申込金(通常、家賃の1ヶ月分)を支払います。

重要事項説明書

契約物件の詳しい情報・条件等の説明をお客様にさせて頂きます。疑問・質問等がありましたらドンドンお尋ね下さい。

契約条件等もここで決まりますので、しっかり確認して下さい。

重要事項説明の確認ができましたら、重要事項説明書に記名・捺印をお願いします。

当日はここで、終了です。

※有馬ホーム(株)の管理物件の場合は契約書等の書類をお客様へお渡しします。

6.契約(手付金&契約書&必要書類)

入居申込書をもとに審査があります。審査がOKとなれば、お客様にご連絡致します。(申込金から手付金への変更)そして、申し込みに頂いた申込金は【手付金】となり契約金の一部金に充当します。

手付金

契約成立を前提に、その保証として納める金銭です。賃貸借契約にあたって借主様から家主様に支払われた手付金は、そのまま保証金や敷金、礼金の一部金として充当します。

※手付金をお預かりした上で、借主様からキャンセルされた場合、その手付金は返金されません。一方、貸主様からによる手付金お預かり後のキャンセルは不動産業法上、貸主様は借主様に対し倍返しとなります。

(倍返しとは、手付金+手付金相当額金を相手方に支払う事=手付金×2)

契約前にキャンセルした場合
審査前(申込金)の段階では?
【借主様側(お客様)からの解約】 申込金(通常、家賃の1ヶ月分)は返金されます
【貸主様側(家主)からの解約】 申込金(通常、家賃の1ヶ月分)は借主様に返金します
審査後(手付金)の段階では?
【借主様側(お客様)からの解約】 手付金は返金されません
【貸主様側(家主)からの解約】 手付金は借主様に倍返しします

⇒審査後、貸主(家主)が媒介業者(有馬ホーム)に対して契約意思を伝える(「貸す」という意思表示)手付金になります。

したがって、物件が気に入らない場合は申込金等を入れないようにしてください。本当に気に入った物件のみに申込金or手付金を入れるようにしましょう。

詳しい解説

審査後の段階で貸主から契約意思の発信(表示)があると、民法第526条()に基づき、貸主と借主の双方の意思が一致することになり、契約が成立したとみなされます。そのために、預り金(申込証拠金)は、手付金として処理されることになります。

(「大阪府建築振興課:賃貸借契約におけるちょっとアドバイス」より抜粋)

[発信主義 - 民法第526条]
借主が申込意思を撤回する場合、それは「契約の解除」となるため、手付金を放棄しなければならない。この場合、貸主の契約意思は必ずしも借主に到達しなくてもよい。

次に契約するお部屋の契約書を2or3部お渡しします。(3部目は管理会社用)契約書内容をきっちりと確認が出来たら総ての契約書に記入・捺印します。

契約書に記入・捺印できましたら、【必要書類】の準備をします。

必要書類

家主・管理会社さんへ提出する書類で契約書に添付して頂きます。契約者が個人・法人様(規模等によっても変わる)によって必要書類が違います。

個人契約、法人契約の基本必要書類

個人契約の場合、

ご本人
住民票(本籍地記載分)、源泉徴収票(収入証明、年金証明、保護受給証明、学生は学生証か合格証明書)
顔写真(入居者全員分)
保証人
住民票(本籍地記載分)、印鑑証明書

※源泉徴収票が必要な場合があります。

法人契約の場合、

会社
会社謄本、会社印鑑証明書、会社概要(パンフレット)
保証人(入居する社員or会社代表者)
住民票(本籍地記載分)、印鑑証明書、源泉徴収票、顔写真(入居者全員分)

※契約するお部屋によっては、必要書類が異なる場合があります。

7.決済金

当該契約の総費用から手付金を引いた残金【決済金】をお支払い下さい。

決済金

賃料+共益費等+保証金+火災保険料etcより手付金等を引いた残金のことです。入金期限はだいたい手付金の支払い後1週間以内となっております(※契約内容及び店舗・事務所等の契約等は支払い期限が違う場合があります)。

決済金は、弊社窓口へ持って来て頂く場合と、指定口座へ振り込む場合とが有りますので、営業マンの指定方法で入金をお願いします(物件により支払方法が違います)。

注意点
  • 賃料+共益費等に関しましては、日割家賃等が発生している場合、日割日数によって 次月分の賃料+共益費等も同時に含まれる場合がありますのでご了承下さい。
  • 駐車場・店舗・事務所等の事業用契約の場合は、賃料等・保証金控除金に消費税が掛かります。
  • 振込手数料はお客様の負担となります。
  • 決済金内部で家賃等の振込先と火災保険等の振込先が異なる事が有りますので、振込先の口座番号を必ずご確認下さい。
  • 尚、入居後に決済金の振込先と入居後の家賃の振込先が異なる事が多いので、家賃の振込先には十分御注意下さい。

決済金を入金し、契約書(捺印済)+必要書類等を提出して頂きましたら、お客様の準備はすべて完了となります。

※契約書の提出に際し、総ての契約書(2or3部共)の提出をお願いします。2、3部頂いた後、家主・管理会社さんに捺印して頂き、1部お客様へお届け致します。

契約書がお客様へと届きますと、契約完了となります。

8.鍵渡し・各種手続き

契約が完了するといよいよ鍵渡しですが、前もって電気、ガス、水道の開栓手続き(電話連絡)をしておくとお引っ越しもスムーズに出来るでしょう。

※ガスの手続きのみ、現地でのガス会社との立ち会いが必要となります。

さあ、いよいよ新生活のスタートです!!

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最後に御入居後、まずはお部屋の悪い箇所がないかどうかをチェックして下さい。もし悪い箇所が有れば、管理会社or弊社の営業マンへ御連絡下さい(約3ヶ月以内)。

※入居後、時間が経ってからのクレーム等は、お客様へ費用負担が発生する可能性が有りますので御注意下さい。

又、弊社の管理物件に御入居の方は、入居後のクレーム・御相談が有りましたらいつでも御連絡下さい。直ちに対応させて頂きます。